为全面推进物业管理改革，进一步规范业主大会和业主委员会建设，规范物业服务企业运作，规范物业管理矛盾纠纷调处，规范物业专项维修资金管理使用，规范物业管理行政监管和行业监督，整体提升物业管理服务质量，根据广东省住房和城乡建设厅《关于同意深圳市罗湖区作为我省物业管理改革试点区的复函》（粤建房函[2016]212号，以下简称《复函》）及罗湖区委区政府《关于规范物业管理工作的指导意见》（罗办[2014]7号，以下简称《指导意见》）的要求，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　以党的十八大以来方针、政策为指引，根据《复函》的总体要求，着力从转变政府职能、理顺社区治理体制、完善社会组织培育和监管体系、丰富居民参与社区治理的形式和途径方面，推进物业管理改革。通过改革，促进社会治理体系和治理能力现代化，全面建设和谐罗湖、平安罗湖、幸福罗湖，提升民众获得感。

　　二、组织领导

　　成立罗湖区物业管理改革领导小组，负责全区物业管理改革的组织领导工作。区委书记贺海涛同志任组长，区委副书记、政法委书记程正华同志任常务副组长，副区长牟春生、宋延同志任副组长，区委宣传部、区委政法委、罗湖区人民法院、罗湖公安分局分管负责同志，各街道办事处、区社工委、区住房建设局、区民政局、区司法局、区信访局、区改革办、区法制办主要负责同志为小组成员。领导小组办公室设在区住房建设局，负责执行领导小组决策部署，承担推进物业管理改革工作的指导、协调和督促职责。办公室主任由区住房建设局局长兼任。

　　三、工作目标

　　推进物业管理改革，是一项社会系统工程。必须明确工作方向，整合相关资源，建立长效机制，充分调动各职能部门和街道办事处、社区工作站、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等多方面力量。争取用二年左右时间，全面落实《复函》和《指导意见》的总体要求，实现“五个规范”的总体目标。

　　四、工作任务和职责分工

　　（一）整体推进辖区业主委员会选举

　　推进首届业主委员会筹备选举，扎实抓好业主委员会换届选举工作，重点做好业主大会筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作，鼓励共产党员、政府公职人员参选业主委员会。推广使用物业管理微信投票系统，破解业主大会会议召开难、表决难问题。按照“统一部署，分步推进”的原则，在2017年12月31日前，辖区住宅小区业主委员会覆盖率力争达到60%，业主委员会主任、副主任履职培训率达到100%。加强街道办事处、社区工作站、居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督。探索由专业的第三方机构承担业主大会、业主委员会日常运作工作。（推进业主委员会成立由街道办事处负责，区住房建设局指导；业主委员会主任培训由区住房建设局负责，街道办事处配合）

　　（二）建立业主监事会试点

　　选取基础较好的物业管理区域，建立业主监事会试点。通过探索业主大会建立业主监事会试点，形成业主大会负责决策、业主委员会负责执行、业主监事会负责监督的业主大会内部科学治理结构，规范业主委员会在阳光下运行。在取得试点经验的基础上，稳步扩大业主监事会覆盖面。（街道办事处负责，区住房建设局指导）

　　（三）探索成立罗湖区业主委员会联合会

　　由辖区物业管理区域业主委员会自愿组成联合性、非营利性社会组织，选举产生理事并通过联合会章程，加强业主委员会自律，切实规范业主委员会运作。通过政府购买服务，由联合会协同推进业主委员会成立，组织业主委员会成员培训，配合协调处理物业管理矛盾纠纷，依法维护广大业主合法权益，树立业主委员会良好形象。（区住房建设局负责，区民政局、街道办事处协助）

　　（四）探索物业管理与社区管理融合

　　创新建立社区协调机制，建立健全社区党委、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业联席会议制度，及时协调解决物业管理重大矛盾纠纷，维护各方合法权益。物业管理与社区治理融合，将部门行业管理升级为政府社会管理。（街道办事处负责，区住房建设局指导）

　　（五）固定物业管理区域公共安全事务责任

　　对新签订物业服务合同的物业管理区域，由街道办事处、社区工作站（或居民委员会）引导业主大会和物业服务企业，在合同中明确业主大会、业主、物业服务企业在治安、消防、电梯、水电气、边坡等物业共用部位、共用设施设备方面的安全管理责任。老住宅区物业服务企业，须明确配合做好政府投资整治项目和相关设施设备的接收管护责任。（街道办事处负责协调督促，区住房建设局业务指导）

　　（六）全面推行菜单式物业管理服务模式

　　探索制定物业管理服务行业最低服务标准和最低收费标准，规范物业管理招投标行为。制订和完善物业管理服务菜单，将物业管理服务事项分成综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护等五大类若干个项目的服务菜单。引导业主大会、物业服务企业通过物业服务合同，详细约定菜单式服务项目、服务等级和收费标准，鼓励业主大会、物业服务企业自愿高于最低服务标准签订物业服务合同，建设平等自愿、消费透明的市场机制。发挥物业服务企业优势,开展社区志愿服务活动，建设和谐宜居家园。（街道办事处负责协调落实，区住房建设局业务指导）

　　（七）推行履约满意指数评价制度

　　加强物业管理行业自律，通过企业排名、诚信档案等促进物业服务企业规范运营。开展行业培训工作，提高从业人员素质。引入第三方机构评价物业管理工作，对因物业服务合同引发矛盾纠纷的小区，街道办事处可协调业主大会、物业服务企业通过购买服务的方式，组织第三方机构对物业服务企业履约情况进行调查评价。评价结果在物业管理区域显著位置公示，供业主大会、业主委员会作为是否续签物业服务合同的重要参考，供行政主管部门作为考核物业服务企业诚信情况、服务水平的重要依据。（区住房建设局负责，街道办事处配合）

　　（八）探索老住宅区基本物业管理服务，推进自营式物业管理

　　结合“民生微实事”项目实施，推进老住宅区环境综合整治、安全隐患整治、管道燃气改造等工作。对无物业管理的老住宅区经整治后，引入治安、卫生等基本物业管理服务。探索在具备条件的老住宅区进行停车场改造、加装电梯等。对少数因面积小、无法引入物业服务企业管理的小区，遵循市场规律，试行自营式物业管理，由业主委员会，或由街道办事处指导居民委员会，组织业主或物业使用人推选楼（栋）长，建立自营管理制度，提供基本物业管理服务。（街道办事处负责，区住房建设局业务指导）

　　（九）探索物业管理行业转型升级

　　鼓励物业服务企业登陆资本市场，开展兼并重组，促进企业做大做强，提高行业集中度。引导物业服务企业采取信息化手段，强化企业内部管理，提高物业管理服务水平。鼓励物业服务企业与社区020、社区金融等新兴行业融合发展。发展绿色低碳的物业管理模式，通过节能减排降低管理成本，为企业拓展新的利润增长空间，增强企业竞争力。坚持以物业管理主营业务为基础，采取渐进式方式，通过局部的、分阶段的改革，实现转型升级目标。（区住房建设局负责，协调市物业管理行业协会予以配合）

　　（十）建立物业管理矛盾纠纷快速处理机制，用法治思维和法治方式解决问题

　　将物业管理矛盾纠纷纳入人民调解机制，发挥人民调解在预防和化解矛盾纠纷中的独特优势和“第一道防线”作用，建立以人民调解为基础，人民调解、行政调解、司法调解有机衔接的物业管理纠纷解决体系。依托罗湖区律师公益联合会，组建物业管理法律服务团队，为街道办事处、社区工作站整体推进业主委员会组建提供优质法律服务，为职能部门化解矛盾纠纷，提供法律和政策咨询。结合司法体制改革，区人民法院建立“房地产（物业管理）审判团队”，依法受理开发商、业主委员会和物业服务企业侵占公共利益、业主恶意拖欠物业服务费的典型案件，开通物业管理纠纷审理绿色通道。（区司法局、区法院负责，区住房建设局、街道办事处配合）

　　（十一）建立健全物业管理行政监管工作机构

　　成立罗湖区物业管理委员会，统筹全区物业管理工作，研究涉及物业管理的重大事项，分管副区长担任物业管理委员会主任。全面厘清区主管部门、街道、社区三级物业管理行政监管职责，区主管部门可购买矛盾纠纷调处社工岗位。街道办事处要合理配置资源，明确机构人员，落实物业管理监管职责。（区住房建设局负责，街道办事处配合）

　　（十二）实施房屋公用设施专用基金追缴“收官”行动

　　将待追缴房屋公用设施专用基金的约250个项目打包，通过政府采购渠道，购买律师事务所专业法律服务，以最快速度按程序申请人民法院强制执行，力争三年时间基本实现款清事了或进入人民法院强制执行程序，基本完成房屋公用设施专用基金追缴工作。（区住房建设局负责）

　　（十三）多种方式结合规范维修资金管理

　　对于有业主委员会的小区，加强协调、指导、监督和执法，督促物业服务企业和业主委员会按照现行法规要求，将日常收取的专项维修资金交存至市专户统一监管，根据业主意愿，稳步推进业主大会自我管理日常收取的专项维修资金；对于因房屋出租比例过高等客观原因，未能成立业主大会和选举产生业主委员会的老旧住宅小区，根据《深圳经济特区物业管理条例》第123条规定的程序，指定居民委员会代行业主大会、业主委员会职责，代管日常收取的专项维修资金或办理物业专项维修资金使用、管理业务；对于业主委员会过期后未能选举产生新的业主委员会的住宅小区，探索由业主大会委托居民委员会等第三方机构办理物业专项维修资金使用、管理业务。（第一项区住房建设局负责办理维修资金交存业务和执法，各街道办事处（居民委员会）负责指导、监督业主大会、业主委员会工作，并协调处理交存过程中的矛盾纠纷；其它由各街道办事处（居民委员会）负责，区住房建设局业务指导）

　　（十四）简化维修资金使用手续

　　简化物业专项维修资金使用程序，细化、完善维修资金使用标准，厘清维修资金使用边界，制订使用维修资金工程招标投标（议标）工作指引由物业服务企业和业主委员会选择参照，明确应急使用范围和程序；开展申请使用维修资金的事前指导；推行互联网+维修资金使用，实行物业服务企业申请和业主委员会、居民委员会（社区工作站）、街道办事处、维修资金管理机构、主管部门等的审核工作基本通过互联网进行，备案服务成果文件也通过电子邮件传递，提高申请使用维修资金的效率。（第一、二项由区住房建设局负责；第三项由区住房建设局负责，街道办事处配合）

　　（十五）破解维修资金不足难题

　　结合“民生微实事”的开展，研究建立区级共济金（财政专项资金）问题并提出具体方案；协调市有关部门，尽快调高日常收取的专项维修资金交存标准，或针对罗湖老住宅小区实际出台试行标准，在维修资金严重不足的小区先行先试；对于物业专项维修资金结余不多的小区，选取三个左右小区作为试点，协调、指导业主大会（居民委员会），结合重大维修改造项目的实施，向业主筹集补充资金，在试点取得成功后逐步根据业主意愿推广。（第一项由区住房建设局、区法制办、区财政局负责；第二项由区住房建设局负责；第三项由相关街道办事处负责，区住房建设局指导）

　　（十六）实行维修资金信息全公开

　　在全市维修资金管理平台向社会统一公开各小区收、支金额信息的基础上，专项维修工程，坚持工程实施方案、预算总金额、费用分摊办法及资金筹集方案等事项经业主大会表决确定，物业服务企业和业主委员会（或居民委员会）向业主公示工程竣工验收和结算情况；使用备用金的小额工程，物业服务企业和业主委员会（或居民委员会）向业主公示每笔开支项目名称、金额、费用分摊范围等详细信息。（区住房建设局负责业务指导及备案服务环节把关，街道办事处负责指导、监督业主大会、业主委员会（居民委员会）落实）

　　五、保障机制

　　（一）工作指引。2016年6月份前，根据《复函》和《指导意见》明确的物业管理改革重点内容，逐项制定创新配套工作指引，突出关键环节，规范工作流程，确立验收标准，确保有序有效推进物业管理改革工作。（区住房建设局负责）

　　（二）考评验收。根据本方案和《工作指引》要求，组织对改革重点内容，逐项进行考评验收。（区住房建设局牵头组织，各成员单位配合）

　　（三）经费保障。工作经费纳入年度部门预算。（各成员单位主办，区财政局配合）

　　（四）加强居民委员会建设。将指导、监督业主大会、业主委员会，根据《深圳经济特区物业管理条例》第123条之规定代行业主大会、业委会职责，根据业主大会授权办理物业专项维修资金管理使用相关工作，纳入居民委员会工作清单。（区民政局牵头，区编办，区住房建设局配合）

　　六、工作要求

　　（一）提高认识，狠抓落实。全面落实物业管理改革相关要求，是创新社区建设的重要举措，是强化社会治理工作的重要内容。各责任单位特别是“一把手”要高度重视，指定一名分管领导具体负责，强化责任，督促落实，确保工作落到实处。

　　（二）统筹协调，形成合力。改革领导小组办公室要加强统筹协调、宣传督促和培训考核工作，牵头协调解决推进工作中出现的问题，按时推进各个阶段工作任务。各责任单位要按照任务分工，认真履行工作职责，互相配合，形成合力。各街道办事处要强化属地责任，制定工作计划，把握工作进度，及时反馈工作情况。

　　（三）落实责任，强化实效。各责任单位要严格落实工作责任，确保责任主体明确，工作计划周密，流程进度清晰。要建立工作督查督办机制，由单位主要负责人负总责，分管领导具体抓落实，工作班子环环相扣，确保物业管理改革不断取得新的成效。