2012年底，罗湖区统计局会同东门街道办事处，继2007年开展东门步行街区（以下简称“东门”）商业发展状况统计专项调查之后，再次对东门开展了同类型调查。调查涉及东门的国内外消费者、进驻商家、业态构成、商品种类、经营效益、政府服务、社会治安、交通工具、基础设施等，以几乎同样的调查方法和手段，获取并深入分析时间跨度达5年的各项数据，展现东门全貌，探寻东门进一步扩大发展空间、提高发展质量、增强经济社会贡献力度的前进路径。现将有关情况报告如下。

　　一、整体情况

　　经调查员现场使用计数器计量， 2012年10月1日（国庆节）东门客流量83.6万人次，10月24日（星期三）客流量34.3万人次。东门管理部门通过视频监测计算机系统测算后告知，11月17日（星期六）客流量63.1万人次；11月3日（星期六）[①]客流量89.5万人次。2007年经调查员现场使用计数器计量，5月1日客流量80.6万人，5月15日（星期二）客流量30.2万人，6月23日（星期六）客流量37.9万人。可见，5年来，东门大型节假日的客流量趋于平稳，几近饱和，仅增长3.7%；平常日的客流量增加明显，增长达13.6%。

　　调查结果显示， 2011年年末，东门有企业560个，占罗湖区的2.2%；个体经营户6761户；从业人员5.4万人，占罗湖区从业人员的7.7%。2011年实现GDP 55亿元，占罗湖区的4.5%；实现社会消费品零售总额103亿元，占罗湖区的14.6%；房屋租赁管理部门征收税费2826万元，占罗湖区的12.0%。2006年东门完成社会消费品零售总额50.7亿元，占罗湖区的13.7％。与5年前相比，东门经济规模和效益均有较大幅度上升，在解决就业、带旺上下游产业、聚拢人气、推动罗湖消费知名度提升等方面作用明显。

　　二、主要结论及特点

　　（一）东门辐射范围大幅扩大，公共交通体系发展助推作用明显

　　调查结果显示，比重居前3名的客源地是：龙岗23.1%、宝安18.2%和罗湖17.5%。客源地是市外的消费者占11.5%。近年来，东门的辐射范围明显扩大，特别是来自宝安、龙岗两区的客流量大幅上升。虽然在特区一体化后，宝安、龙岗两区商业发展迅速，但从地域面积和常住人口规模分别是罗湖的9倍和5倍的宝安区来东门消费的客流仍有大幅上升，说明东门的吸引力有增无减。地铁网络的完善进一步推动了消费力量的跨区流动。市内消费者来东门的交通方式，乘坐地铁的占52.5%，乘坐公共汽车的占31.6%，两者合计84.1%。地铁已成为东门输入客流的主渠道。地铁网络的不断延伸和完善，以及未来城际快速轨道的建成，将如“吸管”一般，为东门提供源源不断的客流。继续发展和完善公共交通体系，是政府推动东门发展的有力措施。

　　（二）消费者购物意向突出，整体消费规模增长可观

　　逛东门的消费者中，主要目的是购物的占67.9%，娱乐或游玩的占15.2%，闲逛的占13.2%，用餐或品小吃的占2.5%。来东门的消费者目的性更强了、购物的意向更突出了。受访消费者中，平均每位消费者一年逛东门的频率是9.6次。平均每次逗留的时间是4.2小时。平均每人每次消费金额407.1元，比2007年的298元增长36.6%。大型节假日东门一天的消费总额约3.4亿元，比2007年的2.1亿元，增长61.9%。东门消费者的平均消费额度、街区整体消费规模，都有可观的增长。

　　（三）消费者满意度大幅提升，待解决问题更受关切

　　消费者对东门购物环境很满意的占4.2%，满意的占47.8%，认为一般的占43.6%，不满意的占4.2%，非常不满意的占0.2%。计算简单满意度[②]为147.6。与2007年128.8的简单满意度相比，有较大幅度提升。国外消费者相比国内消费者的满意度更高。政府部门、街区物业业主、物业管理公司和行业协会等，发挥的积极作用得到中肯的认可。对洗手间不够、休憩场地不足等问题，消费者的关切程度更高了。

　　（四）东门国际化程度高，时尚新潮被一致认同

　　这次调查还展示了东门国际化的一面。在随机访问、成功完成问卷的25名国外人士中，国籍类别居然达到15个之多，包括美国、俄罗斯、加拿大、法国、澳大利亚、新西兰、印度、瑞士、科威特、尼日利亚、巴基斯坦、阿尔及利亚、也门、叙利亚、阿联酋。国外人士认为，东门最吸引人的因素排在前3项的是：“时尚新潮”占36.0%、“好玩（娱乐节目丰富）”占24.0%、“热闹”占16.0%。这与国内消费者心理取向有差异，国内消费者认为东门最吸引人的前3项是：“商品种类丰富”（40.0%）、“商品便宜”（21.7%）和“时尚新潮”（17.1%）。国外人士关注更多的是东门的时尚性、消遣性和热闹的氛围，期待更多的是消费环境的舒适度和便捷性，更倾向于把消费当成一种享受。国内消费者关注更多的是东门商品的丰富多彩、价格的实惠程度。而东门的“时尚新潮”已被国内外消费者一致认同。

　　（五）大型节假日客流几近饱和，增加平常日客流和消费者的平均消费额度是努力方向

　　大型节假日里东门的客流量几近饱和，从街区安全性、舒适度、基础设施的承载力等角度看，吸引更多客流已不是当下推动街区发展的重点。从商家销售业绩和街区经济贡献度的提升角度看，延长消费者的逗留时间、增加单个消费者的消费额度是今后的努力方向。另外，平常日的客流量相对5年前有明显的上升，商家打造的“节庆”、“店庆”等大型促进消费的活动，吸引了大量客流、取得了不菲的销售业绩，提示政府和商家，增加平常日的客流量和消费贡献度，是一个可行且有效的路径。

　　（六）商户营商环境满意度高，对政府部门的期许多

　　商户对东门的整体营商环境评价高，简单满意度达151.0。其中，对社会治安的评价最高，简单满意度为162.6。其后依次为市场秩序、基础设施、交通状况和政府服务，简单满意度分别为161.7、160.2、157.9和155.3。对作为主观指标的经营效益，商户的评价偏低，简单满意度为108.2，反映在充分竞争的市场环境中，商户对经营效益有更高的期许。相比5年前，街区的发展条件日臻优化，商户各方面的满意度都有明显提升，其中社会治安和经营效益简单满意度上升幅度突出。商户提出不少经营中遇到的困难、问题和对政府的期望，包括铺位租金太高、停车不方便、停车费贵、仓储场地严重不足、综合成本太高利润趋薄等，有待政府相关部门重视并协调解决。

　　（七）多数商户认可自身行业发展，普遍看好街区未来发展前景

　　对当前街区内本行业总体经营状况的看法，24.6%的商户表示乐观（好），54.1%的商户感觉一般，21.3%的商户认为不乐观（差）。可见近8成的商户认可本行业在东门的发展状况，超过2成的商户满意自己的经营。多数商户在激烈的竞争中取得应有的收益，街区商业集聚效果明显、规模效益可观。即使在金融危机爆发和CPI指数高企的几年，商户的营业额和利润均未受明显影响。79.0%商户看好东门未来两年的发展前景。东门对商家进驻的吸引力持续强大。

　　（八）东门极化与扩散效应强大，在建设国际消费中心进程中的作用无可替代

　　东门面积不大，仅占罗湖面积的0.2%，却贡献了罗湖区社会消费品零售总额的14.6%、GDP的4.5%、就业岗位的7.7%、房屋租赁税费的12.0%，是商业集中度最高、辐射能力最强、影响力最大和带动作用广泛的一个商业发展极、经济增长极，在罗湖建设国际消费中心进程中的作用是突出且不可替代的。

　　三、存在问题及相关建议

　　（一）采取有效措施提高东门的舒适度和洁净度

　　国外人士对东门不满意或说期待改进的方面主要有两个，一是消费的舒适度要提高。罗湖在建设国际消费中心过程中，要强化一种理念，那就是要努力把消费从过去单纯的购物以满足物质生活需求，上升到消费是一种享受生活的过程，要努力增加休憩场地和设施，摒弃一味追求东门吸引多少客流量这一传统的商业街发展思维。第二个不满意是东门的“dirty”（脏）。少数游客的卫生习惯、公共意识及东门的保洁管理能力都有待进一步提升。政府相关部门应采取有效措施提高东门舒适度和洁净度。

　　（二）进一步发展公共交通，优化地铁标识和交通引导

　　消费者在交通工具的选择上，地铁、公交占主体，其中地铁的使用率很高。实地踏勘和与普通消费者特别是新来东门的消费者的交流发现，东门周边的地铁口设置不尽合理，地铁标识和引导也不显眼、不周到。建议政府规划、建设部门顺应消费者对公共交通依赖度提升的趋势，进一步完善地铁网络和服务，改进公交服务水平，高效疏导人流，以缓解市内交通局部紧张压力，同时扩大东门辐射范围、增强消费功能。

　　（三）不断改善消费环境，增加消费内容

　　商业街区对社会消费品零售总额和GDP的贡献能力，取决于吸纳的消费者数量、消费者逗留时间和消费者的平均消费额度等因素。5年来对东门客流量的监测发现，东门每逢大型节假日，客流量都已近饱和，周末和平常日的客流量稳中有升。商家自创“节日”的大型促销活动，能明显提升客流量，但这种人为打造的“节日”数量有限，随着次数的增多，吸纳的客流量会走低，甚至分流周末或平常日的客流。因此，提升东门经济贡献度，应从改善消费环境、增加消费内容着手，如彻底解决洗手间不足等问题，以增加消费者在东门的逗留时间；提供更丰富的餐饮和文体活动内容，以提高消费者的平均消费额度。

　　（四）推出业态完善提升计划，商业空间优化规划

　　5年来的统计监测显示，过去东门在3楼以上的铺面空置率较高。近年来使用率在不断上升，新开铺位逐年增多，东门的整体营业面积稳步扩大、营业空间呈立体化发展。从东门业态整合提升、商户经营品种完善互补、服务内容和结构优化的角度来看，应有制定业态完善提升计划、商业空间优化规划，避免街区内同质竞争过于激烈，利用更新改造的空间，更多地完善餐饮、娱乐、休闲消遣和文化活动平台，充分挖掘地面以下空间，缓解停车位和仓储用地紧缺问题。

　　（五）充分发挥东门时尚商品展示推广功能

　　成功完成调查问卷的25名国外人士，国籍类别达15个之多。走访东门周边酒店，也发现常住不少主要针对东门的国外采购商。东门的国际化程度如此之高，已不是简单的购物之地，更多更重要的是一个中国时尚商品的展示、推广平台，是365天都不落幕的会展中心。因此，政府部门、商会、行业协会，要及时关注到并充分重视东门的这一重要功能，推动东门全球辐射作用的发挥，引导并激励配套产业、上下游产业的充分发展。

　　（六）充分发挥东门“国产快时尚”制造基地的产业带动作用

　　东门作为“国产快时尚”的制造基地，一件潮服从设计、制造、层层批发，到最终挂在全国各地时髦服装店，最快只需要两到三天的时间。对这一市场力量和敏锐商家共同作用下形成的完整、发达的产业链条，应予重视。政府应考虑提供部分资金和政策支持，搭建东门服装设计、制造、物流、销售等整个产业链条的信息平台，推动服装设计、展示等行业和金融、物流的配套发展，带动一批产业的转型升级，为辖区经济发展和国际消费中心建设持续提供新的动力。

　　[①]东门大型商家开展68小时不间断营业大型促销活动期间。

　　[②] 简单满意度是将“很满意”和“满意”归为一类，“不满意”和“非常不满意”归为一类，按两类评价值相减，再加100计算，以反映满意度高低。